Reforma Tributaria: ¿Ahora qué viene?

Como hemos comentado en publicaciones anteriores, la reforma tributaria ya completó su tramitación legislativa. La pregunta que más nos han hecho estas últimas semanas, sin embargo, es bastante más aterrizada: ¿esto desde cuándo me sirve a mí y qué tengo que hacer?

Conviene partir por el estado en que se encuentra. El proyecto salió del Congreso y superó el control del Tribunal Constitucional, que dejó algunas normas fuera del texto. Está, entonces, pronto a ser ley de la República: solo restan la promulgación y la publicación en el Diario Oficial. Esa publicación no es un trámite más. Es la fecha que fija el punto de partida de casi todos los plazos que vienen, y por eso conviene estar atentos al día en que aparezca.

Ahora bien, hay algo que queremos dejar planteado desde el principio, porque de ahí nace casi toda la confusión que hemos visto estos días: que la ley se publique no significa que el beneficio quede disponible. Casi todo lo que viene pasa antes por una oficina. El SII tiene que dictar la resolución, crear el formulario y habilitar el trámite en su sitio. La Tesorería tiene que definir cómo va a recibir la información de las municipalidades. Cada municipio tiene que resolver las solicitudes que le lleguen. El propio SII ha adelantado que prepara del orden de doce circulares y dieciséis resoluciones, que además pasan por consulta pública antes de salir, y que los primeros documentos recién se esperan hacia fines de año.

La ley reconoce el derecho. La instancia administrativa es la que lo hace utilizable. Entre una cosa y la otra pueden pasar meses, y esa distancia es la que conviene tener clara antes de tomar cualquier decisión.

En lo concreto: qué gana usted si cumple los requisitos, y qué tiene que hacer para que eso ocurra.

Contribuciones: el beneficio más esperado y el que más se malentiende

Si usted tiene 65 años o más y la casa donde vive es suya, la ley lo libera del 100% de las contribuciones de esa propiedad. No es una rebaja parcial ni un descuento: es la exención total del impuesto territorial sobre la vivienda principal.

Queremos dejar claro que, hemos visto a muchas personas convencidas de lo contrario: no llega solo. No hay un listado automático por edad. Hay que presentar una declaración jurada ante el SII identificando cuál es la vivienda principal, y repetirla todos los años. Se puede hacer en el sitio personal del contribuyente o presencialmente en la dirección regional. El año que no la presente, paga las contribuciones.

Los requisitos son razonables, pero conviene revisarlos con tiempo. Tiene que ser una sola propiedad en todo el país. Hay que estar al día en las contribuciones y en los derechos de aseo del año anterior. Y si la casa está en comunidad, al menos uno de los comuneros debe vivir ahí y tener un porcentaje mínimo de los derechos, con una regla más flexible para el cónyuge que quedó viudo.

Hay un caso que recomendamos mirar antes y no después. Si la propiedad se transfirió dentro de la familia en los últimos años, en principio queda fuera del beneficio. La ley permite demostrar que esa transferencia se hizo por motivos distintos de los tributarios, pero eso hay que probarlo y el estándar lo va a fijar el SII en su resolución. Si usted hizo una operación de ese tipo, guarde los antecedentes que expliquen por qué se hizo.

También preferimos adelantar una advertencia. Obtener el beneficio con una declaración falsa se sanciona con multa del 300% del impuesto y con diez años de inhabilidad para volver a pedirlo. Y el SII va a poder cruzar información con el Servicio Electoral, el Registro Civil, las municipalidades, la Tesorería y la Policía de Investigaciones. La declaración jurada hay que tomarla en serio.

Lo tranquilizador es que el procedimiento tiene resguardos. Antes de quitarle la exención, el SII tiene que citarlo y escucharlo. Si de todos modos se la quita, debe hacerlo por resolución fundada, y usted puede reclamar.

¿Desde cuándo rige? Desde el 1 de enero del año siguiente al de la publicación. Si la ley se publica este año, corre para las contribuciones de 2027.

Comprar una vivienda nueva sin IVA

Este es, a nuestro juicio, el beneficio más inmediato y el que menos gente tiene en el radar. Durante un año, contado desde el primer día hábil del mes subsiguiente a la publicación, la primera venta de viviendas nuevas queda liberada de IVA. Sin tope de precio ni de superficie. Si la ley se publica este mes, la ventana debería abrirse alrededor de noviembre.

Hay dos precisiones que cambian bastante la conversación.

La primera: el descuento real no es 19%. En la venta de una vivienda el IVA nunca grava el terreno, sino la construcción. Por eso la rebaja efectiva ronda el 14% del precio y varía según cuánto pese el terreno en cada proyecto. Sigue siendo mucho dinero, pero conviene no llegar a la mesa de negociación esperando un 19%.

La segunda, y es la que más nos importa: el beneficio es una opción del vendedor, no un derecho del comprador. La inmobiliaria decide si lo aplica y no está obligada a traspasarle todo el ahorro. Si usted está comprando en este período, pregunte derechamente si van a acogerse y pida que quede dicho en la escritura, porque la escritura tiene que invocar la exención de manera expresa.

Para que la vivienda califique tiene que ser la primera venta, contar con recepción municipal anterior a la publicación de la ley y escriturarse dentro del plazo. Y hay una regla que pocos conocen: quienes compraron desde el 22 de abril de este año y pagaron IVA pueden recuperarlo. El trámite lo hace la inmobiliaria, que le devuelve el dinero y después lo recupera del SII. Si usted compró en ese período, vale la pena preguntar.

Donar en vida pagando la mitad del impuesto

Durante un año desde la publicación, las donaciones a hijos, cónyuge y demás herederos forzosos pagan la mitad del impuesto que corresponde según la ley de herencias. Hay que hacerlas por escritura pública.

Es una ventana corta para una decisión que normalmente se toma con calma. Si en su familia hay un traspaso pendiente, el departamento que se le quiere pasar a un hijo o la regularización de algo que se viene conversando hace años, este es el momento de sentarse a verlo. No por el apuro, sino porque un año se pasa rápido y las escrituras toman tiempo.

Deudas municipales: se perdonan los intereses, pero el cobro se endurece

Estas dos cosas vienen juntas en la ley y por eso las tratamos juntas.

Lo bueno primero. Se condona el 100% de los intereses y multas por atraso en derechos municipales, esto es permisos de circulación, patentes comerciales y derechos de aseo, devengados en los tres años anteriores al 1 de enero de 2026. Se paga el capital y se perdona el recargo. Tampoco es automático: hay que presentar una solicitud fundada en la municipalidad dentro de doce meses, y ella resuelve en treinta días hábiles. El pago puede repartirse en doce meses, o hasta en treinta y seis si se trata de aseo.

Lo otro. La cobranza de las patentes y de las tarifas de aseo morosas pasa a la Tesorería General de la República, con las mismas facultades que usa para cobrar impuestos. Y eso incluye algo muy concreto: antes de pagarle su devolución de renta, la Tesorería va a revisar si usted figura en la nómina de morosos del municipio y podrá retener lo que deba. Una deuda que hasta ahora vivía en un carril aparte va a llegar derecho a su Operación Renta.

Puestas una al lado de la otra, la lectura es simple: hay doce meses para ponerse al día en condiciones favorables, y después el cobro se vuelve mucho más efectivo.

Poder revisar el avalúo de su casa

Esta modificación pasó casi inadvertida y nos parece de las más útiles. El SII va a tener que publicar cada seis meses, en su sitio y en formatos que se puedan descargar y trabajar, la metodología con que determina los avalúos: las tablas de valores de suelo y construcción, las tasas, los recargos, las exenciones y ejemplos de cálculo. Además, mapas con los polígonos de cada predio, los roles y las zonas homogéneas.

¿Por qué importa? Porque hasta hoy discutir un avalúo era casi un ejercicio a ciegas: uno conocía el resultado, pero no cómo se había llegado a él. Con esa información publicada, cualquiera puede comparar su avalúo con el de propiedades equivalentes y ver si hay algo que no cuadra. Y si no cuadra, reclamar con antecedentes en la mano. Cuánto sirva en la práctica dependerá del detalle con que el SII publique, pero la herramienta va a estar disponible.

Si usted arrienda viviendas DFL 2

Desde el 1 de enero de 2027, las rentas de arriendo de viviendas económicas pagan un impuesto único de 5%, obligatorio para personas naturales a partir de la tercera vivienda y optativo para ciertas sociedades. Se calcula sobre el arriendo bruto, sin descontar gastos.

Antes de celebrarlo conviene mirar la letra chica. Quien queda en este régimen se compromete por cinco años y, si lo abandona, no puede volver a entrar. Además pierde el acceso a la devolución de IVA del artículo 27 bis. Para algunos arrendadores es claramente conveniente y para otros no lo es. Es de esas decisiones que se toman con números sobre la mesa y no por un titular de prensa.

Si tiene empresa, hay un plazo que corre desde el día uno

Lo mencionamos brevemente porque el plazo es corto y depende de un formulario que todavía no existe. Quienes tengan utilidades acumuladas antiguas, FUR, STUT o retiros en exceso del FUT, van a poder regularizarlas pagando un impuesto único de 10%, pero solo dentro de los ocho meses siguientes a la publicación. El problema práctico: el reloj parte con la publicación y el formulario del SII puede salir bastante después. Si esto le suena, recomendamos levantar los registros ahora y llegar con el número listo para cuando se abra la ventana.

Qué recomendamos hacer desde ya

Nada de esto se puede tramitar todavía, pero sí se puede llegar preparado. Si tiene 65 años o más, revise que las contribuciones y el aseo estén al día y tenga claro cuál va a declarar como vivienda principal. Si está comprando vivienda nueva, pregunte hoy a la inmobiliaria si va a aplicar la exención. Si arrastra deudas municipales antiguas, junte los antecedentes para la solicitud. Y si hay una donación familiar pendiente, empiece a conversarla.

Sobre todo, no tome decisiones a partir de las versiones del texto que circularon en agosto. El Tribunal Constitucional dejó algunas normas fuera y lo que se publique no va a ser idéntico a lo que se despachó del Congreso. Cuando aparezca en el Diario Oficial volveremos sobre esto con las fechas exactas y con los trámites que el SII vaya habilitando.